IMMOBILIENBEWERTUNG
Endlich eine Zahl, der Sie vertrauen können, ganz gleich, wie kompliziert der Rest gerade ist.
Damit Trennung, Erbschaft oder Kauf Ihnen keine Sorgen bereitet und den Schlaf kostet.
Sie brauchen eine Immobilienbewertung?
Wenn der Wert einer Immobilie plötzlich eine Rolle spielt, geht es selten nur um eine Zahl. Es geht um eine faire Aufteilung nach einem Erbfall, um eine Trennung, die ohnehin belastend genug ist, oder um die Sicherheit, bei einem Kauf oder einer Finanzierung nicht über böse Überraschungen zu stolpern. Ob Wohnung, Haus, Grundstück, Zinshaus oder Gewerbeobjekt: Ich ermittle den Verkehrswert nachvollziehbar aus Objekt, Lage, Zustand, Nutzung und aktuellen Marktdaten, keine Schätzung nach Gefühl, sondern eine fachlich fundierte Zahl. Als gerichtlich zertifizierter Sachverständiger erstelle ich Gutachten, auf die Sie sich verlassen können, gegenüber Bank, Erben, Gericht oder der anderen Partei. So wird aus einer unsicheren, oft belastenden Situation eine klare Grundlage, mit der Sie beruhigt weiterplanen können.
Brauchen Sie eine neutrale Bewertung Ihrer Immobilie, der auch die andere Seite vertraut?
Getrennte Paare bedanken sich bei mir!
Eine Trennung nimmt oft mehr aus Ihnen heraus, als Sie vorher gedacht hätten. Mitten in dieser Erschöpfung soll nun auch noch der Wert Ihrer gemeinsamen Immobilie zum Streitpunkt werden? Das muss nicht sein. Viele Trennungspaare wünschen sich vor allem eines: eine faire, nachvollziehbare Zahl, der beide vertrauen, ohne neues Misstrauen, ohne das Gefühl, benachteiligt zu werden. Deshalb beauftragen mich Paare gemeinsam. Ich stehe keiner Seite näher: Jede E-Mail geht an Sie beide, die Kosten werden geteilt und vorab beglichen, noch bevor die Arbeit beginnt. So entsteht von Anfang an Klarheit statt neuer Reibung. Was Sie am Ende erhalten, ist keine Verhandlungsmasse, sondern eine ruhige, tragfähige Grundlage, mit der Sie diesen einen Punkt hinter sich lassen können.
Möchten Sie diesen Streitpunkt aus Ihrer Trennung nehmen? Ich berate Sie gerne unverbindlich.
Wohnungseigentum begründen
Sie haben ein Haus geerbt und möchten es mit Ihren Geschwistern fair aufteilen? Oder Sie bauen den Dachboden aus und wollen daraus eine eigene, rechtlich abgesicherte Wohnung machen? Damit aus einem gemeinsamen Haus tatsächlich getrenntes, im Grundbuch eingetragenes Eigentum wird, braucht es ein Nutzwertgutachten. Ich lege nachvollziehbar fest, welcher Anteil jeder Wohnung, jedem Stellplatz und jeder Kellerabteilung zusteht, auf Basis von Fläche, Lage und Ausstattung, nicht nach Gefühl oder Verhandlungsgeschick. So entsteht eine klare, überprüfbare Grundlage, bevor aus einer offenen Frage ein Streit unter Miteigentümern wird. Am Ende steht ein Gutachten, mit dem Sie zum Grundbuch gehen und Ihr Eigentum tatsächlich zu Ihrem eigenen machen können.
Möchten Sie Klarheit darüber, welcher Anteil Ihnen an Ihrem Haus tatsächlich zusteht?
Prüfung eines Gutachtens
Jemand legt Ihnen ein Gutachten vor und sagt: So viel ist Ihre Immobilie wert, fertig. Doch woher sollen Sie wissen, ob diese Zahl wirklich stimmt oder ob sie vor allem der anderen Seite nützt? Gerade bei einer Erbschaft, einer Trennung oder einem Gerichtsverfahren wird genau diese eine Zahl zur Grundlage weitreichender Entscheidungen. Ein zweiter, unabhängiger Blick schafft hier Sicherheit. Ich prüfe das Ihnen vorgelegte Gutachten für Sie: Wurde es nach den geltenden Regeln erstellt, ist der Ansatz nachvollziehbar, passt der Plan zur Wirklichkeit vor Ort, und tragen die Schlussfolgerungen das Ergebnis? Sie erhalten eine klare, verständliche Einschätzung, ob Sie sich auf die vorliegende Zahl verlassen können, damit Sie nicht allein auf Basis eines fremden Blattes Papier eine folgenschwere Entscheidung treffen müssen.
Möchten Sie ein Ihnen vorgelegtes Gutachten unabhängig prüfen lassen?
Kaufbegleitung
Eine Immobilie zu besichtigen bedeutet, in kurzer Zeit viele Eindrücke richtig einzuordnen: Zustand, Unterlagen, Bauakt, tatsächliche Nutzung. In diesen wenigen Minuten vor Ort entscheidet sich oft, ob Sie später ein passendes Angebot legen oder eine böse Überraschung erleben. Ich begleite Sie zur Besichtigung, stelle die wesentlichen Fragen an Verkäufer oder Makler und sage Ihnen direkt vor Ort, welche Punkte vor einer Kaufentscheidung noch zu klären sind. Diese Begleitung erfolgt als mündliche Beratung im Rahmen des Termins, ohne schriftliche Stellungnahme oder Gutachten. Weil auch Ihre Bank bei der Finanzierung solche Fragen stellen wird, sparen Sie damit Zeit und können rascher entscheiden, ob und zu welchem Preis eine Immobilie für Sie passt. Für mehrere Besichtigungen biete ich gerne ein Paket bis zu fünf Terminen an.
Möchten Sie vor dem Kauf sicher sein, keine folgenschweren Details zu übersehen?
Ankaufsüberprüfung
Ein Exposé klingt oft überzeugend, aber woher wissen Sie, ob der geforderte Preis wirklich der Realität entspricht oder ob Sie gerade dabei sind, zu viel zu zahlen? Genau dieses ungute Gefühl muss nicht bleiben. Ich sehe mir das Exposé für Sie an, rechne anhand aktueller Marktdaten überschlägig nach, ob der Kaufpreis plausibel ist, und zeige Ihnen, welche Informationen noch fehlen. Dazu erhalten Sie eine klare Checkliste mit den Fragen, die Sie vor der Kaufentscheidung unbedingt noch mit Makler oder Verkäufer klären sollten. So gehen Sie in die nächsten Gespräche, ohne das Gefühl zu haben, allein und ahnungslos einer Verkaufsseite gegenüberzustehen.
Möchten Sie frühzeitig wissen, ob ein Angebot realistisch ist, bevor Sie sich binden?
Die Ankaufsüberprüfung stellt keine vollständige Verkehrswertermittlung und kein Gutachten dar. Sie basiert ausschließlich auf den vom Kunden übermittelten Unterlagen, insbesondere dem Exposé, und dient als erste marktorientierte Plausibilisierung des angebotenen Kaufpreises. Eine Besichtigung, vollständige Unterlagenprüfung, Bauakteneinsicht oder rechtliche Prüfung wird dadurch nicht ersetzt.
Meine Aufgabe: eine Zahl, auf die Sie sich verlassen können, ganz gleich, wie schwierig Ihre Lage gerade ist.
Dafür stehe ich
Individuelle & transparente Honorare
jedes Gutachten wird passend zur Aufgabenstellung kalkuliert; ab 2.500 €.
Zeitgarantie
Standardbewertungen innerhalb von 7 bis 10 Werktagen, Expressbearbeitung auf Anfrage möglich.
Festpreis & Zufriedenheit
keine versteckten Kosten und kostenlose Überarbeitung bei Unzufriedenheit.
Lassen Sie uns über Ihre Situation sprechen.
Ein erstes Gespräch ist unverbindlich und kostet Sie nichts als ein paar Minuten. Schildern Sie mir Ihre Situation, ich sage Ihnen offen, ob und wie ich Ihnen weiterhelfen kann.
Wer bin ich?
Ich bin Christoph Menhofer: ausgebildeter Immobilientreuhänder mit zwei abgeschlossenen Studien im Immobilienbereich sowie allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, also ein vom Gericht geprüfter und vereidigter Immobiliengutachter,
Was mich antreibt, ist einfach: Sie sollen verstehen, wie der Wert Ihrer Immobilie zustande kommt, sich auf eine unabhängige, sachliche Einschätzung ohne fremde Interessen verlassen können und am Ende nicht nur ein Gutachten in Händen halten, sondern auch das Gefühl, gut begleitet worden zu sein. Dahinter stehen mehr als 2.500 erstellte Gutachten, davon über 400 im gerichtlichen Auftrag, und bald 20 Jahre Berufserfahrung. Meist wünscht man sich kein Gutachten, man braucht eines, genau da hole ich Sie ab: Sie schildern mir Ihre Situation, ich ordne sie ein, wir besprechen gemeinsam den Weg dorthin, und Sie erhalten ein maßgeschneidertes Angebot, bevor irgendetwas beauftragt wird. So wird aus einer Aufgabe, die belastend wirkt, eine Zusammenarbeit, die Ihnen tatsächlich weiterhilft.
Blog
Fertigstellungsmeldung fehlt: teure Falle beim Hauskauf
Der Bauakt war nie geschlossen, die Baubewilligung abgelaufen – der Käufer erfuhr es erst danach.
Gut zu wissen!
Eine Wertindikation (manchmal auch Grobschätzung oder unzulässig als „Kurzgutachten“ bezeichnet) ist kein Gutachten, auch wenn sie so beworben wird. Nach der Fachliteratur der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen muss ein echtes Verkehrswertgutachten immer vollständig nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz und der ÖNORM B 1802-Reihe erstellt werden, mit vollständiger Befundaufnahme, gleich ob es für Gericht, Behörde oder privat beauftragt wird. Eine Wertindikation erfüllt diese Anforderungen bewusst nicht: Sie ist unter Umständen nicht bei Gericht oder Behörden verwendbar, nicht durch meine Haftpflichtversicherung gedeckt und trägt nicht mein Rundsiegel. Ich weise Sie vor jeder Beauftragung schriftlich darauf hin, wenn das gewünschte Ergebnis eine Wertindikation statt eines vollständigen Gutachtens ist, und was das für Sie bedeutet.
Der wesentlichste Unterschied ist vor allem, dass die Wertindikation auf Daten basiert die Sie mir zur Verfügung stellen (Baujahre, Flächen/Pläne, Informationen über Zubauten etc.) – es erfolgen keine Erhebungen bei Ämtern oder Behörden.
Die Unterfertigung erfolgt mit dem gewöhnlichen Firmenstempel und nicht mit dem Rundsiegel als Gerichtssachverständiger.
Ein Verkehrswertgutachten ist die ausführliche, rechtlich belastbare Ermittlung des Immobilienwerts. Es ist dann nötig, wenn die Bewertung nicht nur eine Orientierung sein soll, sondern vor Dritten Bestand haben muss – vor Gericht, einer Behörde, einer Bank oder anderen Beteiligten.
Ein Gutachten brauchen Sie insbesondere in folgenden Situationen: Bei einer Erbschaft, wenn eine Immobilie unter mehreren Erben aufgeteilt wird und die Bewertung für alle Beteiligten nachvollziehbar und fair sein muss. Bei einer Scheidung, wenn der Wert einer gemeinsamen Immobilie Grundlage für die Aufteilung des Vermögens ist. Vor Gericht, etwa in einem Rechtsstreit, in dem der Immobilienwert strittig ist. Bei einer Zwangsversteigerung, wo der Verkehrswert die gesetzliche Grundlage für das Verfahren bildet. Bei einer Finanzierung, wenn die Bank für einen größeren Kredit ein normgerechtes Gutachten als Sicherheit verlangt. Bei bestimmten steuerlichen Anlässen, etwa im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf.
Der Unterschied zur Wertindikation liegt in der Tiefe: Ein Gutachten dokumentiert die Immobilie im Detail, begründet jeden Schritt der Wertermittlung nachvollziehbar und hält einer Prüfung durch Gericht, Behörde oder Gegenseite stand. Genau das macht es aufwändiger – und genau das macht es notwendig, sobald Geld oder Rechte zwischen mehreren Parteien verteilt werden.
Sind Sie unsicher, ob Ihr Anlass ein Gutachten erfordert? Schildern Sie mir kurz Ihre Situation, dann sage ich Ihnen, was Sie tatsächlich brauchen.
Hinweis: Ob eine Bank oder Behörde im Einzelfall zwingend ein Gutachten nach einer bestimmten Norm verlangt, hängt von der jeweiligen Institution ab – das sollte im Zweifel dort direkt erfragt werden.Ein Immobiliengutachten ist sinnvoll, wenn der Wert einer Immobilie für eine wichtige Entscheidung benötigt wird und einer „offiziellen Vorlage“ dienst – etwa bei Gerichtsverfahren, Finanzämtern oder sonstigen Behörden, Finanzierungen oder internen Unternehmensentscheidungen. Ziel ist eine nachvollziehbare und unabhängige Grundlage, damit Entscheidungen nicht nur auf Einschätzungen oder Wunschvorstellungen beruhen.
Nicht jede Immobilie braucht ein vollständiges Gutachten. Für eine erste Orientierung reicht oft eine Wertindikation – eine kompakte, plausible Einschätzung des Marktwerts, die deutlich schneller und günstiger zu haben ist als ein umfassendes Verkehrswertgutachten.
Eine Wertindikation genügt, wenn Sie sich einen Überblick verschaffen wollen, ohne dass die Bewertung gegenüber Gericht, Behörde oder Bank formell nachweisbar sein muss. Typische Anlässe: Sie überlegen, ob sich ein Verkauf lohnt. Sie brauchen eine Verhandlungsgrundlage für ein Kaufgespräch. Sie planen intern, etwa im Rahmen einer Nachlassplanung, ohne dass bereits ein Streitfall vorliegt.
Ein vollständiges Gutachten brauchen Sie hingegen, sobald die Bewertung rechtlich oder behördlich Bestand haben muss. Das ist etwa der Fall bei einer Vorlage vor Gericht, bei einer Erbteilung mit mehreren Beteiligten, bei einer Zwangsversteigerung, bei bestimmten steuerlichen Anlässen oder wenn die finanzierende Bank ein normgerechtes Gutachten verlangt. Ein Gutachten ist ausführlich dokumentiert, nachvollziehbar begründet und hält einer Überprüfung stand – eine Wertindikation nicht.
Im Zweifel gilt: Je mehr von der Zahl abhängt, desto eher braucht es das vollständige Gutachten. Schildern Sie mir kurz Ihre Situation, dann sage ich Ihnen, ob eine Wertindikation reicht oder ein Gutachten nötig ist.
Kurzer Hinweis: Ob eine Bank oder Behörde im Einzelfall zwingend ein normgerechtes Gutachten verlangt, hängt von der jeweiligen Institution und dem konkreten Anlass ab – das sollte im Zweifel dort direkt erfragt werden.
Für eine außergerichtliche Einigung genügt in den meisten Fällen eine Wertindikation: eine im Umfang bewusst eingeschränkte, ausdrücklich als solche gekennzeichnete Werteinschätzung, die Ihnen eine gemeinsame Gesprächsgrundlage liefert. Wichtig dabei: Beauftragen Sie mich am besten gemeinsam, beide als Auftraggeber und beide als Rechnungsempfänger. So bleibt die Grundlage für beide Seiten gleichermaßen nachvollziehbar, und es entsteht später kein Streit darüber, wer mich eigentlich beauftragt hat. Kommt es doch zu einem gerichtlichen Verfahren, braucht es anstelle der Wertindikation ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz, da nur dieses vor Gericht anerkannt ist.
Die Dauer hängt vor allem auch von der Unterlagenqualität ab. Wenn Sie zum Besichtigungstermin alle relevanten Unterlagen bereits digital oder in Kopie bei der Hand haben (Baubewilligung, Benützungsbewilligung/Fertigstellungsmeldung, Baubeschreibung und vor allem aussagekräftige Planunterlagen mit ordentlichen Bemaßungen), dann wird die Ausarbeitungszeit verkürzt. Idealerweise haben Sie die Pläne auch bereits angesehen und eventuelle Planabweichungen zur Natur abgeglichen. Müssen Vermessungen in der Natur saftenden oder Behördengänge absolviert werden, dann verzögert sich die Abgabe des Gutachtens. Idealtypisch ist das Gutachten nach 10 Werktagen im Entwurf bei Ihnen – immer gerechnet ab Vorliegen aller bewertungsrelelvanter Unterlagen.
Wobei gilt – je komplexer die Liegenschaft, desto länger der Bearbeitungszeitraum. Ein Zinshaus oder größere Gewerbeimmobilie benötigt mehr Zeitaufwand als ein Einfamilienhaus.
Gegen gesonderte Vereinbarung, kann der Bearbeitungszeitraum auch verkürzt werden, wenn es die Auslastung gerade zulässt.
Ein Wertindikation ist keine Massenware. Es braucht ein hohes Maß an Genauigkeit – und diese Genauigkeit entsteht nicht von heute auf morgen. Sie beruht auf Fachwissen, das sich über Jahre aufbaut: rund 20 Jahre Erfahrung, über 2.500 erstellte Bewertungen und mehr als 400 Gerichtsverhandlungen stecken in jeder Einschätzung, die ich abgebe.
Was Sie bezahlen, ist deshalb nicht die Arbeitszeit. Sie bezahlen die Erfahrung und das Fachwissen aus tausenden erstellten Bewertungen, die notwendig sind, damit eine Bewertung stimmt und Stand hält.
Der Preis richtet sich auch nach dem Risiko: Je höher der Verkehrswert einer Immobilie, desto höher das Haftungsrisiko für den Sachverständigen – und desto größer der Aufwand für eine sorgfältige Bewertung.
Orientierung gibt mir dabei das Gebührenanspruchsgesetz (die gesetzliche Grundlage für Honorare von Sachverständigen). Eine Wertindikation erstelle ich ab einem Honorar von 2.500 Euro.
Entscheidend ist dabei nicht der Preis allein, sondern der persönliche Wert für Sie, den ein verlässliches Gutachten für Ihre konkrete Situation hat. Bei einer Erbteilung, einem Kauf oder vor Gericht benötigen Sie eine Bewertung die passt – und genau das liefere ich. Aus eigener Berufserfahrung vor Gericht weiß ich: wer ein billiges Gutachten möchte, bekommt eine billige Ausführung zahlt dadurch doppelt (drauf).
Für ein konkretes Angebot schildern Sie mir am besten kurz (und kostenlos!) Ihre Immobilie und den Anlass der Bewertung.
Sie schildern mir am Telefon oder per Mail Ihr Anliegen, ich ordne die Situation ein und wir vereinbaren uns einen kostenlosen Termin zur Erstberatung. Sie erhalten ein klares Angebot mit Kosten und Zeitrahmen. Nach der Beauftragung folgt in der Regel eine Besichtigung vor Ort, danach die Ausarbeitung des Gutachtens und die Übergabe des fertigen Ergebnisses.
Ja. Als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, also ein vom Gericht geprüfter und vereidigter Gutachter, erstelle ich Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz und der ÖNORM B 1802-1:2022, die vor Gericht, Behörden und Banken anerkannt sind. Jedoch muss darauf hingewiesen werden, dass ein privat beauftragtes Gutachten in jedem Gerichtsverfahren als „beigestellte Privaturkunde“ gehandhabt wird und nicht als „vom Gericht beauftragt“.
Ich empfehle es unbedingt! Für ein vollständiges Verkehrswertgutachten (eine vor Gericht und Behörden anerkannte Einschätzung des Immobilienwerts) gehört die Besichtigung vor Ort in aller Regel dazu, da nur so der tatsächliche Zustand verlässlich erfasst werden kann. Ich würde auch keine Wertindikation ohne persönlicher Besichtigung erstellen. Bei einer ersten, schnellen Ankaufsüberprüfung reicht dagegen oft schon eine Einschätzung anhand des Exposés.
Ein Nutzwertgutachten legt die rechnerische Aufteilung eines Hauses in einzelne Eigentumsanteile (Wohnungen, Geschäfte, Lager, etc.) fest, die Grundlage für die Begründung oder Änderung von Wohnungseigentum. Sie brauchen eines etwa bei der Aufteilung eines geerbten Mehrfamilienhauses unter Geschwistern oder wenn ein Dachboden oder Lager zu einer eigenen Einheit ausgebaut wird und nicht allen grundbücherlichen Eigentümern zu gleichen Teilen gehören soll.
Das ist die offizielle Bezeichnung für einen vom Gericht geprüften und vereidigten Gutachter, dessen Bewertungen vor Gericht und Behörden besonderes Vertrauen genießen. Der Begriff „Sachverständiger“ ist in Österreich nicht geschützt und jedermann kann sich daher so bezeichnen – gerichtlich beeidet ist also ein wichtiges Qualitätsmerkmal. Ich bin unter dieser Qualifikation beim Landesgericht Wiener Neustadt registriert.
Ja. Ich prüfe ein Ihnen vorgelegtes oder von einer anderen Seite beauftragtes Gutachten auf Aufbau, Methode und Nachvollziehbarkeit und sage Ihnen, ob es aus fachlicher Sicht als Entscheidungsgrundlage tragfähig ist oder welche Punkte offen bleiben.
Mein Büro sitzt in Kirchberg am Wechsel in Niederösterreich. Niederösterreich, Wien, Burgenland und die Steiermark decke ich unproblematisch selbst ab. Über ein breites Netzwerk an Kollegen in ganz Österreich stelle ich sicher, dass auch Aufträge außerhalb meiner unmittelbaren Region zuverlässig mit meiner Revision abgedeckt werden.
Kundenstimmen
Checkliste
Ich habe für Sie einen kleine Liste zusammengestellt, mit der Sie ihre Gedanken sortieren können und Themen, die uns bei einem Erstgespräch helfen.
